부모 지원으로 집 살 때: 증여·차용증·상환의 차이

집 계약을 앞두고 부모가 보태 주는 돈을 두고 “차용증만 쓰면 되나”라는 질문이 나옵니다. 먼저 정할 것은 서류 양식이 아니라 처음부터 갚기로 한 돈인지, 돌려받을 계획 없이 준 돈인지입니다.

실제로 빌린 돈이라면 계약·입금·이자·원금 상환이 한 흐름으로 남아야 합니다. 반대로 돌려받을 계획이 없는 지원이라면 증여로 보고 공제와 신고를 검토하는 편이 거래의 성격과 맞습니다. 둘을 섞어 두면 나중에 취득자금의 출처를 설명할 때 더 어려워질 수 있습니다.

먼저 구분할 세 가지: 증여·실제 차용·형식만 차용

국세법령정보시스템의 질의회신은 금전소비대차의 실질을 볼 때 계약 체결일, 당사자, 금액, 기간과 상환일, 이자율, 원리금 상환 방식, 지연 시 조치 등을 살피고 실제 이행 상황도 함께 본다고 설명합니다. 회신의 개별 사실관계가 모든 가족 간 거래에 그대로 적용되는 것은 아니지만, 차용증 자체가 결론은 아니라는 점은 분명합니다.

국세법령정보시스템의 금전소비대차 판단 요소 보기

차용으로 정했다면, 차용증에는 무엇을 적을까

인터넷 양식을 그대로 복사하기보다 실제로 지킬 조건을 적는 편이 중요합니다. 최소한 대여자와 차용자, 대여금액, 입금일, 대여기간과 상환일, 이자율, 원금·이자 상환 방식, 연체가 생겼을 때의 처리 방식은 서로 맞아야 합니다.

가령 매달 이자를 보내기로 했다면 계약서의 지급일과 이체 기록이 이어져야 합니다. 만기에 원금을 갚기로 했다면 그때의 자금 마련 계획도 현실적으로 설명할 수 있어야 합니다. 과도하거나 지키기 어려운 조건을 적어 두기보다, 실제 이행 가능한 조건을 정하고 기록을 남기는 편이 낫습니다.

잔금일 이후에는 ‘돈의 경로’가 이어져야 합니다

주택을 살 때는 계약금·중도금·잔금과 부모 지원금의 시점이 맞물립니다. 부모가 직접 매도인에게 돈을 보내는 방식, 자녀 계좌를 거치지 않는 현금 전달, 이체 뒤 곧바로 되돌려 받는 흐름처럼 실제 성격을 설명하기 어려운 거래는 피하는 것이 좋습니다. 이미 부모가 매도인에게 직접 보냈다면 이체 내역과 매매계약서, 부모와의 자금 약정을 함께 보관하고 임의로 날짜를 맞추기보다 세무 검토를 받으세요.

차용이라면 아래 자료를 한 묶음으로 보관하세요.

• 차용 계약서와 계약을 맺은 날짜
• 부모 계좌에서 자녀 계좌로 들어온 대여금 이체 내역
• 매매계약서, 계약금·중도금·잔금 이체 내역
• 약정일에 맞춰 이자를 지급한 기록과 이자 계산 근거
• 원금을 갚은 기록, 남은 원금과 상환 일정

국세청은 부모 등 친인척에게 고액을 빌려 주택을 산 뒤 상환 능력이 부족하거나 부모가 대신 갚거나 채무를 면제한 사례를 점검 대상으로 제시해 왔습니다. 따라서 집을 산 날의 이체만 남기지 말고, 그 뒤 상환이 계속된다는 자료까지 보관해야 합니다.

무이자·저리 차용에는 별도 규정이 있습니다

상속세 및 증여세법은 1억 원 이상을 무상 또는 적정 이자율보다 낮게 빌린 경우, 그로 인한 이익을 증여재산가액으로 보는 규정을 두고 있습니다. 기간을 정하지 않으면 1년으로 보고, 1년 이상이면 1년이 지난 다음 날마다 새로 빌린 것으로 보아 계산하는 구조입니다.

국세법령정보시스템 회신은 이익이 1천만 원 미만이면 과세에서 제외된다고 설명합니다. 그러나 이를 ‘1억 원까지는 무이자로 빌려도 증여와 무관하다’는 기준으로 받아들이면 안 됩니다. 이 규정은 무상·저리 대여에서 생기는 이익의 과세 문제이고, 처음부터 실제 차용이었는지 또는 사실상 증여였는지는 계약과 이행 내역을 따로 판단할 수 있기 때문입니다.

무상·저리 대출의 증여이익 기준 확인하기

증여로 정리하는 편이 맞는 경우

부모가 원금을 돌려받을 생각이 없거나, 상환 능력과 계획이 처음부터 없다면 차용으로 꾸미기보다 증여의 공제·신고 규정을 확인하는 편이 낫습니다. 성년 여부, 이전 10년 동안의 증여, 혼인·출산 관련 요건 등은 사람마다 달라 공제 가능 금액을 글 하나로 단정할 수 없습니다.

특히 증여세 공제가 남아 있다고 해서 차용과 증여의 구분이 필요 없어지는 것은 아닙니다. 돈을 준 목적과 실제 자금 흐름에 맞는 방식으로 정리해야 합니다.

계약 전·후에 세무 검토가 필요한 신호

• 부모 지원금이 크지만 본인의 소득·재산과 상환 계획이 연결되지 않을 때
• 계약서 작성일이 입금일이나 주택 잔금일보다 한참 뒤일 때
• 약정한 이자나 원금 상환이 여러 차례 빠졌을 때
• 부모가 자녀의 대출이나 차용금을 대신 갚거나, 나중에 갚지 않아도 된다고 한 때
• 부모·자녀·매도인·제3자 계좌를 여러 번 거치며 돈의 성격이 흐려진 때

이런 경우에는 이미 작성한 차용증을 고쳐 맞추기보다 계약서, 계좌 이체 내역, 주택 매매대금 내역, 기존 증여 내역을 모아 세무 전문가에게 먼저 검토받는 편이 안전합니다. 국세상담센터 126에서도 세목별 일반 안내를 받을 수 있습니다.

정리: 서류보다 먼저, 실제 거래의 성격을 정하세요

부모가 주택 취득에 보탠 돈은 증여일 수도, 실제 차용일 수도 있습니다. 차용이라면 계약서와 함께 입금·이자·원금 상환이 이어져야 하고, 증여라면 공제와 신고를 그 성격에 맞게 검토해야 합니다. 차용증은 출발점이고, 상환 기록은 그 약정을 실제로 지켰다는 설명입니다.

참고 자료

• 국세법령정보시스템 — 금전소비대차의 경제적 실질 판단 요소
• 국세법령정보시스템 — 금전 무상·저리 대출에 따른 증여이익
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제41조의4
• 국세청 — 고가주택 취득자 자금출처 세무조사 안내
• 국세청 — 2026년 부동산 탈세 조사 결과