부부 공동명의 종부세, 다주택자 과세일까? 1주택 특례 비교

※ 이 이미지는 글의 이해를 돕기 위해 AI로 제작한 예시 이미지입니다.

부부 공동명의 주택은 종합부동산세에서 무조건 다주택자로 취급된다는 이야기가 있지만 사실과 다릅니다. 공동명의 1주택은 원칙적으로 부부 각자의 지분에 따라 과세되며, 요건을 충족하면 단독명의 1주택자와 같은 방식의 특례도 선택할 수 있습니다.

중요한 것은 공동명의와 단독명의 중 하나가 언제나 유리하다는 결론이 아닙니다. 같은 주택이라도 공시가격, 지분율, 나이와 보유기간에 따라 유리한 방식이 달라질 수 있습니다.

공동명의 1주택은 어떻게 과세되나

종합부동산세는 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산해 계산하는 것이 원칙입니다. 부부가 한 주택을 공동으로 소유했다면 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 각각 납세의무를 판단합니다.

일반 개인에게 적용되는 기본공제는 1인당 9억 원입니다. 예를 들어 부부가 한 주택을 50%씩 보유했다면 각자의 지분별 공시가격에서 각각 9억 원을 공제하므로, 두 사람을 합쳐 공시가격 18억 원까지 기본공제 효과가 생깁니다.

이것은 부부를 다주택자로 묶어 한꺼번에 과세하는 방식이 아닙니다. 각자가 자기 지분에 대해 별도의 납세의무자가 되는 인별 과세입니다.

공동명의 1주택자 특례란?

과세기준일 현재 거주자인 부부가 한 주택만 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등 법정 요건을 충족하면 공동명의 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.

특례를 적용하면 공동소유자 중 한 명을 납세의무자로 정하고 해당 주택 전체를 1세대 1주택으로 보아 종부세를 계산합니다.

• 기본공제: 12억 원
• 고령자 세액공제: 만 60세 이상부터 연령에 따라 적용
• 장기보유 세액공제: 5년 이상 보유부터 기간에 따라 적용
• 고령자·장기보유 세액공제 합계 한도: 80%

지분율이 다른 경우에는 지분율이 큰 사람이 납세의무자가 됩니다. 지분율이 같다면 부부가 합의해 한 명을 선택할 수 있습니다.

2026년부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 한 명을 납세의무자로 선택할 수 있습니다. 선택한 사람의 연령과 주택 보유기간에 따라 세액공제가 달라지므로, 부부 각각을 납세의무자로 했을 때의 예상 세액을 비교해 보세요.

인별 과세와 특례, 무엇이 다를까

• 인별 과세: 부부가 각각 납세의무자가 되고 각자 9억 원을 공제받지만, 고령자·장기보유 세액공제는 적용되지 않습니다.
• 1주택자 특례: 한 명이 납세의무자가 되고 12억 원을 공제받으며, 요건에 따라 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.

공시가격만 보면 각각 9억 원씩 공제받는 인별 과세가 유리해 보일 수 있습니다. 반면 한 사람이 오랫동안 주택을 보유했거나 고령자 세액공제를 받을 수 있다면 기본공제가 더 작은 특례 방식의 최종 세액이 오히려 낮아질 수 있습니다.

확인할 점
실제 종부세는 공시가격과 지분율뿐 아니라 납세의무자의 나이, 보유기간, 다른 주택 보유 여부와 재산세 공제액 등에 따라 달라집니다. 한 가지 기준만 보고 특례 적용 여부를 결정하지 않는 것이 좋습니다.

‘집값 26억 원’이 절대 기준은 아니다!

일부 보도에서 시세 26억 원 전후를 공동명의와 특례의 경계처럼 제시하지만, 26억 원은 세법에 정해진 일률적인 기준이 아닙니다.

종부세 기본공제는 실거래가나 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 합니다. 공동명의 인별 과세에서 확인해야 할 숫자는 부부 합계 공시가격 18억 원의 공제 효과입니다. 시세가 같더라도 주택별 공시가격이 다를 수 있고, 고령자·장기보유 세액공제 여부까지 더하면 유불리의 경계도 달라집니다.

특례 신청 대상과 기간

공동명의 1주택자 특례를 신청하려면 과세기준일 현재 거주자인 부부가 과세대상 1주택을 공동으로 소유하고, 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등 요건을 충족해야 합니다. 배우자가 다른 주택을 소유한 경우에는 원칙적으로 특례를 적용받을 수 없습니다. 일시적 2주택이나 상속주택 등 별도 특례주택이 있는 경우에는 지분 구조에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

• 신청 기간: 해당 연도 9월 16일~9월 30일
• 제출 서류: 공동명의 1주택자 특례 신청서와 혼인관계증명서
• 신청 기관: 관할 세무서장
• 다음 연도: 최초 신청 내용에 변동이 없다면 별도 신청 없이 계속 적용

주택 소유자나 지분율을 변경하거나 납세의무자를 바꾸려는 경우, 또는 특례 적용을 중단하려는 경우에는 변경 신청이 필요합니다.

신청 전에 비교할 항목

• 해당 주택의 2026년 공시가격
• 부부 각자의 소유 지분율
• 특례 납세의무자로 정할 사람의 나이
• 해당 주택의 보유기간
• 부부와 다른 세대원의 추가 주택 보유 여부
• 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 별도 특례 해당 여부

공동명의라는 이유만으로 다주택자 과세가 확정되는 것도 아니고, 특례를 신청하는 것이 항상 절세가 되는 것도 아닙니다. 인별 과세의 18억 원 기본공제 효과와 특례의 고령자·장기보유 세액공제를 함께 비교하는 것이 핵심입니다.

참고 자료

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